不動産STOとは？新しい資金調達・投資手法の仕組みと事例を解説

公開日 2023/02/07

最終更新日 2023/02/10

#不動産特定共同事業法（不特法） #少額投資 #用語解説 #資金調達

戸建てやアパート、マンションといった現物の不動産で行う従来の不動産投資に加え、近年では収益不動産の資産価値を小口化し少額からの不動産投資を可能にした不動産投資型クラウドファンディングも活発になってきています。こうした不動産投資型クラウドファンディングの手法として、近年注目を集めているのが不動産STO です。

この記事では不動産STOの特徴やメリットやデメリット、おもな事例まで幅広く解説していきます。不動産STOによる投資を検討している方に向けてポイントを解説しますので、ぜひお役立てください。

不動産STOとは

不動産STOのSTOは「Security Token Offering」の略称で、デジタル証券（セキュリティトークン／有価証券をデジタル化したもの）を発行することにより、資金調達を行う手法のことを言います。そして、特に不動産分野で行われているSTOが不動産STOです。ブロックチェーン技術により不動産の価値をデジタル証券化することで、不動産契約にまつわる複雑なプロセスを自動化できるなど、株式のような自由な売買が容易にできるようになります。

こうしたことから、事業者としては新しい資金調達方法として、投資家としては新しい不動産投資の方法として注目を集めています 。

不動産STOの仕組み

現物の不動産投資では、不動産登記を行うことで所有権の証明や権利売買の手続きを行いますが、煩雑な手続きや多くのコスト・時間が必要になります。一方の不動産STOでは、セキュリティトークン（ST）とスマートコントラクト（ブロックチェーン上でプログラムに従って契約を自動的に実行する仕組み）を用いることで、この手続きを自動化します。STは、耐改ざん性に優れ取引データを正確かつオープンに記録できるブロックチェーン技術を用いた、いわば「不動産の所有権を証明するための独自通貨」です。このSTにより、不動産持分の所有権の証明が可能になり、より自由で気軽な不動産売買が可能になります。

不動産STOの特徴やメリット

不動産STOには、従来の不動産投資にはない特徴やメリットがあります。

1．手続きを簡略化でき、権利譲渡が容易になる

通常、不動産の売買は不動産会社の仲介によって行うものが一般的でしたが、不動産STOであれば第三者の仲介は不要です。従来に比べて自由な売買が可能になり、不動産の権利譲渡のハードルを大幅に下げることができます。

2．ブロックチェーンにより高い安全性が確保されている

不動産STOのベースとなっているブロックチェーンの大きな特徴は、情報の透明性を確保しながら高い耐改ざん性を持っている点です。不動産STOによる取引データや持分の所有権はブロックチェーン上で管理されるため、高い安全性を確保できます。

3．所有権の小口化によって少額取引ができる

従来の不動産取引では、手続きの煩雑さから権利の小口化は容易ではありませんでしたが、不動産STOなら小口化も容易に行えます。ブロックチェーンにより取引履歴を正確かつセキュアに記録できるため、不動産の所有権を小口化したり何度も取引が行われたりしても対応がしやすくなります。小口化が容易になることで、投資家は少額からでも気軽に不動産投資が可能になります。

4．24時間いつでも取引できる

株式投資であれば、取引ができるのは証券取引所の売買可能時間のみであり、不動産投資は仲介者などと対面で手続きを行う必要があるなどさらに時間の自由は狭まります。不動産STOであれば、所有権の取引を24時間いつでもでき、即時決済も可能です。

不動産STOの課題・デメリット

メリットの多い不動産STOにも、知っておきたい課題やデメリットがあります。

1．取引の規制が標準化されていない

STOの取り扱いや運用については、各事業者がプラットフォームを運用しているのが実情です。業界全体での標準化された方法や規制がないため、プラットフォームをまたいだ連携などにはまだまだ課題が残っています。

2．取引できる商品が少なく流動性が低い

STOの仕組み自体が新しいこともあり、取引可能な商品数がまだ多くないのが現状です。商品数が少ないために投資家の数もまだ十分とはいえず、結果的に商品の流動性が低い状態です。健全な市場を形成するためにも、魅力的な商品づくりと投資家集めが重要になってくるでしょう。

不動産STOに関する日本での事例

欧米諸国ではすでに不動産STO市場が活発化し始めていますが、日本でも徐々に活用が広まりつつあります。おもな事例を紹介していきましょう。

1．三井物産とSBI証券、三菱UFJ信託銀行が協業

三井物産デジタルアセットマネジメントは、SBI証券、三菱UFJ信託銀行と協業し、2021年12月に不動産STOによる第1弾ファンドの販売を開始。7億6,600万円の調達に成功しています。

参考：三井物産グループ、不動産STO第1弾で7億6000万円をデジタル証券で調達｜全国賃貸住宅新聞

2．ケネディクスが約70億円の大型不動産STOを完了

国内最大級の不動産アセットマネジメント会社であるケネディクス株式会社は2021年8月に日本初の不動産STOによる公募を実施。さらに2022年8月には日本最大となる発行総額69億1,500万円（発行価額総額66億3,148万円）にも上る不動産STOによる資金調達を完了しまています。新たな不動産投資の手法としてさらなる個人投資家への訴求を進めています。

参考：日本最大となる約70億円の不動産STOを完了、世界的にも大型